Der Hauskauf in Rumänien

Ein schöner Hauseingang

Der Hauskauf in Rumänien ist durch die EU-Gesetzgebung und die Anpassungen des rumänischen Rechts für EU-Ausländer relativ einfach. Die Suche danach kann sich eher schwierig gestalten. Nach unserer Erfahrung und den Aussagen von Bekannten in Hermannstadt sind die Immobilienmakler im Allgemeinen nicht sonderlich seriös. So wurde uns unter anderem ein Haus angeboten, das wir auf drei Online-Immobilien-Portalen zu unterschiedlichen Preisen von drei unterschiedlichen Maklern inseriert gefunden haben. Zufällig konnten wir auch noch die Eigentümerin ausfindig machen und eine rumänische Freundin hat von ihr telefonisch erfahren, dass das Haus gar nicht zu verkaufen ist.


beenhere

Tipp

Ich wohne inzwischen dauerhaft im Judet Sibiu (Hermannstadt) und kann Sie gerne bei Ihrer Suche nach einer Immobilie oder bei Problemen unterstützen. In vertretbarem Umfang mache ich das kostenlos. Wenn Sie mir Ihr Anliegen über den Chat- oder das -> Kontaktformular schildern, melde ich mich normalerweise innerhalb 24 Stunden.


Immobilenmakler

Viele Immobilienmakler sind auch eher semi-professionell und sehen in den Verkaufsprovisionen von durchschnittlich 2% ein einfach zu verdienendes Zubrot. Auf die Provision fällt allerdings zusätzlich die TVA (MWSt.) von 24% an. Besonders wichtig ist es, sich vor einem Kauf die erforderlichen Dokumente vorlegen zu lassen und sich auf jeden Fall einen deutsch sprechenden Notar zu suchen und die Dokumente ggfls. gegen ein geringes Entgelt übersetzen zu lassen. Die erforderlichen Dokumente sind mindestens

  • Steuer-ID des Verkäufers als Bescheinigung der ANAF (Agentia Nationala de Administrare Fiscala)
  • Eigentumsurkunde der Immobilie und des Grundstücks
  • Grundbuchauszug (extras de carte funciară, documentaţia cadastrală şi încheierea de întabulare) ohne Schuldüberschreibungen, Erb- oder andere Ansprüche
  • Steuerbescheinigung für die Immobilie
  • Bei Gemeinschaftseigentum (Eigentumswohnung) die Verträge der Besitzergemeinschaft und die Bestätigung für die Abgeltung aller Dienste und Wartungsrechnungen
  • Das Energiezertifikat (dank der EU auch wenn das Haus gar keine Heizung hat)
  • Zusätzlich muss man sich als Ausländer bei ANAF eine rumänische Steuer-ID besorgen, die man beim Notar vorlegen muss.
beenhere

Wichtiger Hinweis

Alle Angaben in diesem Beitrag basieren auf unseren persönlichen Erfahrungen. Ob diese Angaben auf Ihre Situation zutreffen kann ich nicht beurteilen. Auch die aktuelle Gültigkeit kann ich aus Haftungsgründen nicht garantieren.
Bitte informieren Sie sich also unbedingt bei den entsprechenden Ämtern, Notaren und Maklern!

Kauf von Privat

Hier gelten für den Hauskauf bzgl. der Dokumente die gleichen Regeln.

Notar

Die Eigentumsübertragung beim Notar ist der verbindliche Rechtsakt und daher ist ein vertrauenswürdiger Notar äußerst wichtig. Er wird auf evtl. Probleme hinweisen, die Dokumente überprüfen und er sollte alle Ihre Fragen beantworten und den Bezug zur entsprechenden Passage im Kaufvertrag aufzeigen. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf ca. 2% des Kaufpreises. In Hermannstadt (Sibiu) können wir den Notar

empfehlen, der ausgezeichnet Deutsch spricht und auch entsprechendes Personal in der Kanzlei hat.

Eine weitere Empfehlung wäre

  • Bucsa Dragos
    Caleo Dumbraveni 19B app 11
    RO-55058 Sibiu

Dieser Notar befindet sich gleich in der Nähe von ANAF und spricht ebenfalls sehr gut Deutsch.

Üblicherweise wird in Rumänien bei einem Hauskauf immer ein Vorvertrag geschlossen, der Informationen über die endgültigen Verkaufspreis, die Vorauszahlung, die Art der Zahlung, die Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Verkaufsvertrags und den Termin für die Übergabe der Immobilie enthält. Ein Vorvertrag ist aber nicht zwingend.
In der Regel braucht man eine Woche für die Eigentumsübertragung, da in der Regel die Beschaffung des Grundbuchauszugs rund vier Tage in Anspruch nimmt. Gegen eine Zusatzgebühr von 75,- € konnte unser Notar den Grundbuchauszug innerhalb eines Tages beschaffen.

Erfolgt der Hauskauf samt Inventar, muss eine detaillierte Liste mit genauer Beschreibung der Einrichtungsgegenstände angefertigt und dem Kaufvertrag hinzugefügt werden.

Zahlung beim Hauskauf

Die Notarkosten und evtl. Auslagen müssen in der Kanzlei sofort in bar entrichtet werden. Den Bon fiscal, den man vom Notar dafür bekommt sollte man gut aufheben! Der Kaufpreis wird bei Überweisung von Deutschland aus in Euro ausgeführt und zum Tageskurs dem Empfängerkonto in Lei (RON) gutgeschrieben. Um Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, ist es daher sinnvoll, den Kaufpreis im Kaufvertrag in Euro anzugeben.

Da wir die Bezahlung des Gesamtbetrags per Überweisung zu einem fixen Termin vereinbart haben, kann ich zu einer Finanzierung keine eigenen Erfahrungen beisteuern. Allerdings weiß ich, dass nur wenige Banken wie die -> BCR in Rumänien Hypotheken für Immobilien an EU-Ausländer vergeben.

Wichtig ist, sich anschließend sofort zur Gemeinde zu begeben und sich dort als neuer Besitzer des Grundstückes eintragen zu lassen (Fisa Registru Agricol). Dafür hat man 30 Tage Zeit, danach wird eine Strafe in Höhe von 5% der Kaufsumme fällig. Die Kosten für die Eintragung beliefen sich bei uns auf ca. 180 Lei (knapp 40 Euro).
Das Original des Kaufvertrags verbleibt beim Notar und man bekommt beglaubigte Abschriften.

Jetzt kann erst mal gefeiert werden und wir gehen dazu gerne in -> Lili’s Restaurant in Sibiu 🙂 , aber ich habe hier noch zwei weitere Empfehlungen für gute Restaurants.

Lili's Restaurant in Sibiu
Lili’s Restaurant in Sibiu

Gute Restaurants

Da wäre zum einen die -> Trattoria Ciao Italia!, die man in der Strada Doctor Ion Rațiu 10 in Sibiu findet und zum anderen als Tipp von rumänischen Freunden ca. 20 km in Richtung Westen auf der Straße DJ106D, die von der Strecke Sibiu nach Sebes abzweigt, das osteuropäische Restaurant Perla Mărginimii, in dem man ausgezeichnet essen und natürlich auch trinken kann. Beide sind geringfügig teuerer als gewöhnlich, aber bieten auch sehr gute Qualität.

Nun sind seit unserem Hauskauf sieben Wochen vergangen und ich werde zum ersten Mal das neue Zuhause für ein paar Tage besuchen.


Vorheriger Beitrag -> Auswandern nach Rumänien – Vorbereitungen
Zum 3. Beitrag -> Bankkonto eröffnen und Verträge übernehmen


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31 Comments

  1. Hallo Thomas, vielen Dank für diesen interessanten Artikel. Ich denke, wir alle haben davon geträumt, ein Ferienhaus in Rumänien oder anderswo zu kaufen. Es ist immer kompliziert, im Ausland zu kaufen, weil die Gesetze nicht die gleichen sind. Und im Falle des Erbes ist es noch komplizierter.

    1. Hallo Hans,
      man kann träumen oder man kann es einfach tun 😉
      Dank EU ist das nicht mehr ganz so kompliziert.
      Dabei sollte man allerdings bedenken, dass es relativ weit nach Rumänien ist und ein Ferienhaus macht da IMHO keinen Sinn.
      Grüße nach Österreich!

    1. Da der Erwerb von Immobilien auch in Rumänien von einem öffentlichen Notar beurkundet werden muss, gibt es m.W. keine Blanko-Verträge. Der Notar benötigt eine sogenannte Erwerbsakte, die aus diversen Dokumenten besteht, wie z.B. dem Nachweis des Eigentum, Grundbuchauszug, evtl. bestehende Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte, etc. Um Risiken auszuschließen, sollte man die Erstellung der Erwerbsvertrages dem Notar überlassen, der bei der Doumentenbeschaffung hilft und der auch für die Eintragung im Grundbuch zuständig ist. Die Kosten sind für deutsche Verhältnisse sehr überschaubar. Ich würde auch eine Übersetzung anfertigen lassen, wenn man nicht gut Rumänisch spricht. Das ist ebenfalls sehr günstig und vermeidet Missverständnisse.
      Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter und wünsche Ihnen viel Erfolg!

  2. Ich danke Ihnen für den interessanten Artikel. Gerade für den Ruhestand kann sich eine Immobilie in Rumänien sehr lohnen. Die Lebenshaltungskosten sind dort immer noch sehr niedrig.
    Mit besten Grüßen
    Tobias

  3. Hallo Thomas,
    fällt beim Kauf einer Immobilie in Rumänien auch eine Grunderwerbsteuer an und wenn ja, wie hoch ist diese?
    Herzlichen Dank im Voraus.
    Lothar Wieser

    1. Hallo Lothar,

      Entschuldige die späte Antwort, aber ich hatte eine Todesfall in der Familie und habe deswegen den Blog etwas vernachlässigt. Eine Grunderwerbssteuer gibt es nicht direkt, sondern nur die Notargebühren, die zwisxhen 0,5% bis 2% liegen.
      LG Thomas

  4. Hallo User 🙂
    Bin auch interessiert in Constanta eine Wohnung zu kaufen.
    Woher bekomm ich denn die ID Nummer ?
    Was muss ich vorlegen ausser die ID
    Bin deutscher Staatsangehöriger
    Besten Dank marc

    1. Hallo Marc,
      die Steuer-Nummer bekommt man bei der Administrația Județeană a Finanțelor Publice Constanța (ANAF). Für Constanța ist die Anschrift Municipiul Constanța, Str. I.G. Duca nr. 18 und dort muss man mit Personalausweis oder Reisepass persönlich hin. Ansonsten haben wir keine Dokumente von uns benötigt.
      Viel Erfolg!
      Thomas

  5. Moin Thomas,

    Ich bin grad auf der Suche nach einer Wohnung in Rumänien und bin dabei zufällig auf deinen Blog aufmerksam geworden. Ich möchte die Wohnung allerdings als Investment zur Vermietung kaufen und zudem bin ich noch am Überlegen ein Büro zu kaufen.

    Hast du nich ein paar weitere Tipps für mich oder auch Empfehlungen von Steuerberatern, die sich im deutschen und rumänischen Recht auskennen?

    Vielen lieben Dank

    Nanja

    1. Hallo Nanja,
      leider kenne ich persönlich nur Steuerberater, die sich hier im rumänischen Recht auskennen. Wenn Du die das nicht selbst vor Ort organisieren willst, dann würde ich bei RA Suciu (https://www.suciu-asociatii.ro/) nachfragen, weil Du das dann besser über einen Anwalt machen solltest. Herr Suciu ist der Vorsitzende der Anwaltsvereinigung in Sibiu, hat für deutsche Verhältnisse sehr moderate Preise und entsprechende Kontakte. Er spricht Englisch, hat aber auch einen Anwaltskollegen in der Kanzlei, der Deutsch spricht. Ich habe über ihn eine Firmengründung hier abgewickelt und war sehr zufrieden.
      Da Du letztlich auch einen Notar brauchst, könntest Du evtl. beim Notar Răzvan Mărginean (https://notarmarginean.ro/) nach einer Empfehlung fragen. Er kennt Dir evtl. auch weiter helfen.
      Da ich mit Deinem Ansinnen keine persönlichen Erfahrungen habe, kann ich Dir da leider nicht viel weiter helfen.
      Beste Grüße – Thomas

  6. Ich danke Ihnen für den interessanten Artikel. So ein Kauf ist eine Entscheidung die man auf keinen Fall überstürzt treffen sollte. Da muss man sich wirklich eingehend damit beschäftigen.
    Mit besten Grüßen
    Jan

  7. Hallo Thomas,
    vielen Dank für diesen sehr interessanten Artikel.
    Könntest Du mir ein paar Internet Seiten nennen, wo ich nach Immobilien suchen könnte?

    Im Raum Sibiu……..oder im Apuseni…..

    Du kannst mir gerne auch eine Mail schicken.

    Vielen Dank und viele Grüße aus der Pfalz
    Heinz & Karin

    1. Hallo Karin, hallo Heinz,
      die wichtigsten Online-Portale sind m.M.n. olx.ro (Anzeigen aller Art, aber viele Immo-Anzeigen), storia.ro, homezz.ro, imobiliare.ro und imobil24.ro (alle auf Immobilien spezialisiert). Etliche Maklerunternehmen haben auch eigene Seiten, aber die findet Ihr alle, wenn Ihr z.B. die Stichwörter „vanzare case sibiu“ eintippt. Bei einigen Portalen kann man sich auch neue Angebote nach entsprechenden Suchkriterien per Mail zusenden lassen.
      Viele Grüße! THomas

  8. Guten Abend,

    Ich würde gerne wissen wieviel ein Notar zum Hausverkauf ca kostet und ob sich das rentiert.
    Sollte am besten deutsch sprechen und für mich auch von hier aus Deutschland regelbar sein.

    Viele Grüße

    1. Hallo,
      es gilt immer noch (mit evtl. minimaler Abweichung) was ich in diesem Beitrag an Notarakosten angegeben habe. Inwiefern sich ein Hauskauf rentiert, kann ich nicht beantworten, denn da ist die Frage zu welchem Zweck und welche Erwartungen man daran setzt.
      Grundsätzlich ist es möglich einen rumänischen Anwalt mit der Kaufabwicklung zu beauftragen. Allerdings benötigt man dazu man dazu die Vollmacht eines deutschen Notars mit Haager Postille. Zudem rate ich davon ab, Immobilien hier zu kaufen, die man nicht selbst besichtigt hat und bei denen man das Umfeld nicht kennt.
      Viele Grüße aus Transsilvanien zurück – Thomas

      1. Vielen Dank für die zügige Antwort.
        Ich glaube ich habe mich ein wenig falsch ausgedrückt.
        Ich besitze ein Haus in Rumänien und würde dies gerne Verkaufen. Wenn möglich eben über einen Makler.
        Da ich aber eben in Deutschland wohnhaft bin, ist eine Fahrt nach Rumänien nicht eben mal möglich. Daher spiele ich eben mit dem Gedanken an einen Makler.

        Viele Grüße

        1. Soweit ich weiß beträgt auch für den Verkäufer die Maklergebühr ebenfalls ca. 2% des Verkaufspreises zzgl. der TVA (Mehrwertsteuer). Zum Vertragsabschluss durch einen Bevollmächtigten müssen Sie bei einem deutschen Notar eine Einzelvollmacht erstellen und beglaubigen lassen und benötigen dafür zusätzlich eine Apostille (auch wenn der Notar in Deutschland etwas anderes sagt!).
          Ich würde Ihnen raten, sich einfach mal mit einigen Immobilienmaklern hier in Verbindung zu setzen. Für sie dürfte so ein Vorgang nicht ungewöhnlich sein.
          Beste Grüße!

  9. Ich verkaufe gerade einen Rohbau in Strejnicu, Rumänien. Bei Kleinanzeigen nach „107592 Haus Rumänien“ suchen. Wenn du jmd kennst Thomas, der gerade sucht und bereit ist etwas Arbeit in die Fertigstellung zu investieren, dann kannst du mich gerne kontaktieren

  10. Hallo Thomas, wir wollen eine Wohnung in einem 4 Familienhaus auf der Calea Dumbravii verkaufen. Es handelt sich um eine Wohnung die uns der Staat 1987 weggenommen hat und die wir nun zurück bekommen haben d, h . ein Teil erworben also zurück gekauft. Wir haben alle Unterlagen: Grundbuch Eintrag, Katasternummern usw..
    Der Notar von Hermannstadt möchte eine Vollmacht für den Immobilienverkauf mit Beurkundung und Apostille. Wir sind mehrere Eigentümer bei dieser Wohnung und wir sind uns einig dass wir die Wohnung verkaufen möchten. Wir haben den Käufer schon es wurde schon ein Vorvertrag gemacht und angezahlt.
    Die Notare in Deutschland bzw. Ingolstadt und Rosenheim machen solche Vollmachten nicht mit dem Zusatz „ ich beurkunde hiermit“ sondern ich beglaubige hiermit….
    Da wir nicht alle Eigentümer nach Hermannstadt reisen können, müssen wir teilweise mit den Vollmachten anreisen.
    Kannst Du uns vielleicht einen Tipp geben was man machen könnte?
    Mit freundlichen Grüßen

    1. Hallo Hilde,
      Ich hatte dieses Problem bei einer Firmengründung in Rumänien 2020 während der Reisesperren. Ich habe beim Notariat Rumpf und Dr. Westermeier in München auch nur eine Beglaubigung bekommen mit „I hereby certify that the above signature…“. Mit Apostille habe ich das dann an die Kanzlei Suciu so Asiciatii in Sibiu geschickt, die das irgendwie geregelt haben. Am Besten dort vorher auch anrufen, ob das nur wegen des C-Wahnsinns damals möglich war.
      Ich würde mich über eine Rückmeldung an admin(at)impuscatura.ro freuen.
      Viele Grüße – Thomas

      1. Hallo Thomas, vielen Dank für dein schnelle Antwort.
        Habe Deinen Rat befolgt und Kontakt aufgenommen mit dem Notar
        Marginean in Hermannstadt und der hat uns gesagt , was wir genau brauchen von Dokumenten nach rumänischen Gesetz das der Verkauf abgewickelt werden kann.
        Ich kann den Notar nur empfehlen.👍

        Herzliche Grüße
        Hilde

  11. Hallo Thomas,
    danke für die super Infos.
    Kannst du mir sagen wielange es gedauert hat bis du NIF Nummer bekommen hast?
    Erhält man die NIF dann per Post?
    Danke

    1. Hallo Alexa,
      die Steuernummer bekommst Du bei der ANAF sofort (mit etwas Wartezeit) vor Ort. Das kann auch ein Anwalt mit notarieller Vollmacht übernehmen, falls man im Moment nicht selbst in Rumänien ist.
      Die NIF braucht man nicht, wenn man eine CNP hat, z.B. durch eine Aufenthaltsgenehmigung. Dazu gibt’s auch einen Beitrag. Einfach nach „Aufenthalt“ suchen.
      Grüße – Thomas

  12. Hallo Herr Hupfer, schon lange keimt in mir der Gedanke Deutschland den Rücken zu kehren. Allmählich wird das Leben hier so teuer, fast nicht mehr zu finanzieren. In Rumänien sind die Preise noch moderat. Durch den Tierschutz und befreundeten Rumänen habe ich schon einen Draht zu dem Land. Ich beziehe Rente und lebe alleine, Meine Überlegungen gehen in die Richtung: Kann man in Rumänien als alleinstehende Frau aus Deutschland gut leben, oder wird man gemieden, bzw. ausgenutzt. Ich weiß, dass viele Rumänen in dem Irrglauben leben, alle Deutsche sind Millionäre. Man wird leicht ausgenutzt. Was haben Sie so für Erfahrungen in dem Land gemacht. LG, Dagmar Funk

    1. Hallo Frau Funk,
      ich kann Ihnen natürlich nur von meinen persönlichen Erfahrungen berichten und die sind durchweg positiv. Nun habe ich aber auch vermutlich sehr viel Glück gehabt und lebe in eineem sozial intakten Dorf mit einer liebenswerten Nachbarschaft. Gemieden wird man hier nicht, eher im Gegenteil. Aber es gilt natürlich das deutsche Sprichwort „Wie man in den Wald rein ruft…“. Insgesamt empfinde ich die Rumänen als lockerer und interessierter als meine deutschen Landlseute. Natürlich gibt es auch hier Menschen, die einen „ausnutzen“ möchten, die gibt es überall. Etwas Instinkt bewahrt einen aber davor und es ist weit weniger die Regel, als Sie vermutlich annehmen. Es gehören dazu ja auch immer Zwei. Der, der ausnutzt und der, er es zulässt.
      Wenn man etwas Rumänisch lernt, dann hat man schon mal das Herz der meisten Rumänen erobert, weil sie diese Anstrengung ihre Sprache zu lernen sehr hoch schätzen. Für mich war es die beste Entscheidung meines Lebens, hier her zu ziehen. Dabei sind natürlich etliche persönliche Präferenzen entscheidend, aber wenn Sie da mehr wissen möchten, dann schreiben Sie mir doch einfach über das -> Kontaktformular.
      Viele Grüße aus Transsilvanien!

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