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Der Hauskauf in Rumänien

Der Hauskauf in Rumänien ist durch die EU-Gesetzgebung und die Anpassungen des rumänischen Rechts für EU-Ausländer relativ einfach. Die Suche danach kann sich eher schwierig gestalten. Nach unserer Erfahrung und den Aussagen von Bekannten in Hermannstadt sind die Immobilienmakler im Allgemeinen nicht sonderlich seriös. So wurde uns unter anderem ein Haus angeboten, das wir auf drei Online-Immobilien-Portalen zu unterschiedlichen Preisen von drei unterschiedlichen Maklern inseriert gefunden haben. Zufällig konnten wir auch noch die Eigentümerin ausfindig machen und eine rumänische Freundin hat von ihr telefonisch erfahren, dass das Haus gar nicht zu verkaufen ist.

Immobilenmakler

Viele Immobilienmakler sind auch eher semi-professionell und sehen in den Verkaufsprovisionen von durchschnittlich 2% ein einfach zu verdienendes Zubrot. Auf die Provision fällt allerdings zusätzlich die TVA (MWSt.) von 24% an. Besonders wichtig ist es, sich vor einem Kauf die erforderlichen Dokumente vorlegen zu lassen und sich auf jeden Fall einen deutsch sprechenden Notar zu suchen und die Dokumente ggfls. gegen ein geringes Entgelt übersetzen zu lassen. Die erforderlichen Dokumente sind mindestens

  • Steuer-ID des Verkäufers als Bescheinigung der ANAF (Agentia Nationala de Administrare Fiscala)
  • Eigentumsurkunde der Immobilie und des Grundstücks
  • Grundbuchauszug (extras de carte funciară, documentaţia cadastrală şi încheierea de întabulare) ohne Schuldüberschreibungen, Erb- oder andere Ansprüche
  • Steuerbescheinigung für die Immobilie
  • Bei Gemeinschaftseigentum (Eigentumswohnung) die Verträge der Besitzergemeinschaft und die Bestätigung für die Abgeltung aller Dienste und Wartungsrechnungen
  • Das Energiezertifikat (dank der EU auch wenn das Haus gar keine Heizung hat)
  • Zusätzlich muss man sich als Ausländer bei ANAF eine rumänische Steuer-ID besorgen, die man beim Notar vorlegen muss.

Kauf von Privat

Hier gelten für den Hauskauf bzgl. der Dokumente die gleichen Regeln.

Notar

Die Eigentumsübertragung beim Notar ist der verbindliche Rechtsakt und daher ist ein vertrauenswürdiger Notar äußerst wichtig. Er wird auf evtl. Probleme hinweisen, die Dokumente überprüfen und er sollte alle Ihre Fragen beantworten und den Bezug zur entsprechenden Passage im Kaufvertrag aufzeigen. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf ca. 2% des Kaufpreises. In Hermannstadt (Sibiu) können wir den Notar

  • Răzvan Emilian Mărginean
    str. Moldovei nr. 2
    RO 550058 Sibiu
    Tel. 0040-369-42 95 71
    Fax 0040 369 78 00 46
    https://notarmarginean.ro/

empfehlen, der ausgezeichnet Deutsch spricht und auch entsprechendes Personal in der Kanzlei hat.

Eine weitere Empfehlung wäre

  • Bucsa Dragos
    Caleo Dumbraveni 19B app 11
    RO-55058 Sibiu

Dieser Notar befindet sich gleich in der Nähe von ANAF und spricht ebenfalls sehr gut Deutsch.

Üblicherweise wird in Rumänien immer ein Vorvertrag geschlossen, der Informationen über die endgültigen Verkaufspreis, die Vorauszahlung, die Art der Zahlung, die Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Verkaufsvertrags und den Termin für die Übergabe der Immobilie enthält. Ein Vorvertrag ist aber nicht zwingend.
In der Regel braucht man eine Woche für die Eigentumsübertragung, da in der Regel die Beschaffung des Grundbuchauszugs rund vier Tage in Anspruch nimmt. Gegen eine Zusatzgebühr von 75,- € konnte unser Notar den Grundbuchauszug innerhalb eines Tages beschaffen.

Erfolgt der Hauskauf samt Inventar, muss eine detaillierte Liste mit genauer Beschreibung der Einrichtungsgegenstände angefertigt und dem Kaufvertrag hinzugefügt werden.

Zahlung

Die Notarkosten und evtl. Auslagen müssen in der Kanzlei sofort in bar entrichtet werden. Den Bon fiscal, den man vom Notar dafür bekommt sollte man gut aufheben! Der Kaufpreis wird bei Überweisung von Deutschland aus in Euro ausgeführt und zum Tageskurs dem Empfängerkonto in Lei (RON) gutgeschrieben. Um Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, ist es daher sinnvoll, den Kaufpreis im Kaufvertrag in Euro anzugeben.

Da wir die Bezahlung des Gesamtbetrags per Überweisung zu einem fixen Termin vereinbart haben, kann ich zu einer Finanzierung keine eigenen Erfahrungen beisteuern. Allerdings weiß ich, dass nur wenige Banken wie die -> BCR in Rumänien Hypotheken für Immobilien an EU-Ausländer vergeben.

Wichtig ist, sich anschließend sofort zur Gemeinde zu begeben und sich dort als neuer Besitzer des Grundstückes eintragen zu lassen (Fisa Registru Agricol). Dafür hat man 30 Tage Zeit, danach wird eine Strafe in Höhe von 5% der Kaufsumme fällig. Die Kosten dafür beliefen sich bei uns auf ca. 180 Lei (knapp 40 Euro).
Das Original des Kaufvertrags verbleibt beim Notar und man bekommt beglaubigte Abschriften.

Jetzt kann erst mal gefeiert werden und wir gehen dazu gerne in -> Lili’s Restaurant in Sibiu 🙂 , aber ich habe hier noch zwei weitere Empfehlungen für

Gute Restaurants

Da wäre zum einen die -> Trattoria Ciao Italia!, die man in der Strada Doctor Ion Rațiu 10 in Sibiu findet und zum anderen als Tipp von rumänischen Freunden ca. 20 km in Richtung Westen auf der Straße DJ106D, die von der Strecke Sibiu nach Sebes abzweigt, das osteuropäische Restaurant Perla Mărginimii, in dem man ausgezeichnet essen und natürlich auch trinken kann. Beide sind geringfügig teuerer als gewöhnlich, aber bieten auch sehr gute Qualität.

Nun sind seit unserem Hauskauf sieben Wochen vergangen und ich werde zum ersten Mal das neue Zuhause für ein paar Tage besuchen.

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