Der Hauskauf in Rumänien

Ein schöner Hauseingang

Der Hauskauf in Rumänien ist durch die EU-Gesetzgebung und die Anpassungen des rumänischen Rechts für EU-Ausländer relativ einfach. Die Suche danach kann sich eher schwierig gestalten. Nach unserer Erfahrung und den Aussagen von Bekannten in Hermannstadt sind die Immobilienmakler im Allgemeinen nicht sonderlich seriös. So wurde uns unter anderem ein Haus angeboten, das wir auf drei Online-Immobilien-Portalen zu unterschiedlichen Preisen von drei unterschiedlichen Maklern inseriert gefunden haben. Zufällig konnten wir auch noch die Eigentümerin ausfindig machen und eine rumänische Freundin hat von ihr telefonisch erfahren, dass das Haus gar nicht zu verkaufen ist.


beenhere

Tipp

Ich wohne inzwischen dauerhaft im Judet Sibiu (Hermannstadt) und kann Sie gerne bei Ihrer Suche nach einer Immobilie oder bei Problemen unterstützen. In vertretbarem Umfang mache ich das kostenlos. Wenn Sie mir Ihr Anliegen über den Chat- oder das -> Kontaktformular schildern, melde ich mich normalerweise innerhalb 24 Stunden.


Immobilenmakler

Viele Immobilienmakler sind auch eher semi-professionell und sehen in den Verkaufsprovisionen von durchschnittlich 2% ein einfach zu verdienendes Zubrot. Auf die Provision fällt allerdings zusätzlich die TVA (MWSt.) von 24% an. Besonders wichtig ist es, sich vor einem Kauf die erforderlichen Dokumente vorlegen zu lassen und sich auf jeden Fall einen deutsch sprechenden Notar zu suchen und die Dokumente ggfls. gegen ein geringes Entgelt übersetzen zu lassen. Die erforderlichen Dokumente sind mindestens

  • Steuer-ID des Verkäufers als Bescheinigung der ANAF (Agentia Nationala de Administrare Fiscala)
  • Eigentumsurkunde der Immobilie und des Grundstücks
  • Grundbuchauszug (extras de carte funciară, documentaţia cadastrală şi încheierea de întabulare) ohne Schuldüberschreibungen, Erb- oder andere Ansprüche
  • Steuerbescheinigung für die Immobilie
  • Bei Gemeinschaftseigentum (Eigentumswohnung) die Verträge der Besitzergemeinschaft und die Bestätigung für die Abgeltung aller Dienste und Wartungsrechnungen
  • Das Energiezertifikat (dank der EU auch wenn das Haus gar keine Heizung hat)
  • Zusätzlich muss man sich als Ausländer bei ANAF eine rumänische Steuer-ID besorgen, die man beim Notar vorlegen muss.

Kauf von Privat

Hier gelten für den Hauskauf bzgl. der Dokumente die gleichen Regeln.

Notar

Die Eigentumsübertragung beim Notar ist der verbindliche Rechtsakt und daher ist ein vertrauenswürdiger Notar äußerst wichtig. Er wird auf evtl. Probleme hinweisen, die Dokumente überprüfen und er sollte alle Ihre Fragen beantworten und den Bezug zur entsprechenden Passage im Kaufvertrag aufzeigen. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf ca. 2% des Kaufpreises. In Hermannstadt (Sibiu) können wir den Notar

empfehlen, der ausgezeichnet Deutsch spricht und auch entsprechendes Personal in der Kanzlei hat.

Eine weitere Empfehlung wäre

  • Bucsa Dragos
    Caleo Dumbraveni 19B app 11
    RO-55058 Sibiu

Dieser Notar befindet sich gleich in der Nähe von ANAF und spricht ebenfalls sehr gut Deutsch.

Üblicherweise wird in Rumänien bei einem Hauskauf immer ein Vorvertrag geschlossen, der Informationen über die endgültigen Verkaufspreis, die Vorauszahlung, die Art der Zahlung, die Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Verkaufsvertrags und den Termin für die Übergabe der Immobilie enthält. Ein Vorvertrag ist aber nicht zwingend.
In der Regel braucht man eine Woche für die Eigentumsübertragung, da in der Regel die Beschaffung des Grundbuchauszugs rund vier Tage in Anspruch nimmt. Gegen eine Zusatzgebühr von 75,- € konnte unser Notar den Grundbuchauszug innerhalb eines Tages beschaffen.

Erfolgt der Hauskauf samt Inventar, muss eine detaillierte Liste mit genauer Beschreibung der Einrichtungsgegenstände angefertigt und dem Kaufvertrag hinzugefügt werden.

Zahlung beim Hauskauf

Die Notarkosten und evtl. Auslagen müssen in der Kanzlei sofort in bar entrichtet werden. Den Bon fiscal, den man vom Notar dafür bekommt sollte man gut aufheben! Der Kaufpreis wird bei Überweisung von Deutschland aus in Euro ausgeführt und zum Tageskurs dem Empfängerkonto in Lei (RON) gutgeschrieben. Um Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, ist es daher sinnvoll, den Kaufpreis im Kaufvertrag in Euro anzugeben.

Da wir die Bezahlung des Gesamtbetrags per Überweisung zu einem fixen Termin vereinbart haben, kann ich zu einer Finanzierung keine eigenen Erfahrungen beisteuern. Allerdings weiß ich, dass nur wenige Banken wie die -> BCR in Rumänien Hypotheken für Immobilien an EU-Ausländer vergeben.

Wichtig ist, sich anschließend sofort zur Gemeinde zu begeben und sich dort als neuer Besitzer des Grundstückes eintragen zu lassen (Fisa Registru Agricol). Dafür hat man 30 Tage Zeit, danach wird eine Strafe in Höhe von 5% der Kaufsumme fällig. Die Kosten für die Eintragung beliefen sich bei uns auf ca. 180 Lei (knapp 40 Euro).
Das Original des Kaufvertrags verbleibt beim Notar und man bekommt beglaubigte Abschriften.

Jetzt kann erst mal gefeiert werden und wir gehen dazu gerne in -> Lili’s Restaurant in Sibiu 🙂 , aber ich habe hier noch zwei weitere Empfehlungen für gute Restaurants.

Lili's Restaurant in Sibiu
Lili’s Restaurant in Sibiu

Gute Restaurants

Da wäre zum einen die -> Trattoria Ciao Italia!, die man in der Strada Doctor Ion Rațiu 10 in Sibiu findet und zum anderen als Tipp von rumänischen Freunden ca. 20 km in Richtung Westen auf der Straße DJ106D, die von der Strecke Sibiu nach Sebes abzweigt, das osteuropäische Restaurant Perla Mărginimii, in dem man ausgezeichnet essen und natürlich auch trinken kann. Beide sind geringfügig teuerer als gewöhnlich, aber bieten auch sehr gute Qualität.

Nun sind seit unserem Hauskauf sieben Wochen vergangen und ich werde zum ersten Mal das neue Zuhause für ein paar Tage besuchen.


Vorheriger Beitrag -> Auswandern nach Rumänien – Vorbereitungen
Zum 3. Beitrag -> Bankkonto eröffnen und Verträge übernehmen


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16 Comments

  1. Hallo Thomas, vielen Dank für diesen interessanten Artikel. Ich denke, wir alle haben davon geträumt, ein Ferienhaus in Rumänien oder anderswo zu kaufen. Es ist immer kompliziert, im Ausland zu kaufen, weil die Gesetze nicht die gleichen sind. Und im Falle des Erbes ist es noch komplizierter.

    1. Hallo Hans,
      man kann träumen oder man kann es einfach tun 😉
      Dank EU ist das nicht mehr ganz so kompliziert.
      Dabei sollte man allerdings bedenken, dass es relativ weit nach Rumänien ist und ein Ferienhaus macht da IMHO keinen Sinn.
      Grüße nach Österreich!

    1. Da der Erwerb von Immobilien auch in Rumänien von einem öffentlichen Notar beurkundet werden muss, gibt es m.W. keine Blanko-Verträge. Der Notar benötigt eine sogenannte Erwerbsakte, die aus diversen Dokumenten besteht, wie z.B. dem Nachweis des Eigentum, Grundbuchauszug, evtl. bestehende Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte, etc. Um Risiken auszuschließen, sollte man die Erstellung der Erwerbsvertrages dem Notar überlassen, der bei der Doumentenbeschaffung hilft und der auch für die Eintragung im Grundbuch zuständig ist. Die Kosten sind für deutsche Verhältnisse sehr überschaubar. Ich würde auch eine Übersetzung anfertigen lassen, wenn man nicht gut Rumänisch spricht. Das ist ebenfalls sehr günstig und vermeidet Missverständnisse.
      Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter und wünsche Ihnen viel Erfolg!

  2. Ich danke Ihnen für den interessanten Artikel. Gerade für den Ruhestand kann sich eine Immobilie in Rumänien sehr lohnen. Die Lebenshaltungskosten sind dort immer noch sehr niedrig.
    Mit besten Grüßen
    Tobias

  3. Hallo Thomas,
    fällt beim Kauf einer Immobilie in Rumänien auch eine Grunderwerbsteuer an und wenn ja, wie hoch ist diese?
    Herzlichen Dank im Voraus.
    Lothar Wieser

    1. Hallo Lothar,

      Entschuldige die späte Antwort, aber ich hatte eine Todesfall in der Familie und habe deswegen den Blog etwas vernachlässigt. Eine Grunderwerbssteuer gibt es nicht direkt, sondern nur die Notargebühren, die zwisxhen 0,5% bis 2% liegen.
      LG Thomas

  4. Hallo User 🙂
    Bin auch interessiert in Constanta eine Wohnung zu kaufen.
    Woher bekomm ich denn die ID Nummer ?
    Was muss ich vorlegen ausser die ID
    Bin deutscher Staatsangehöriger
    Besten Dank marc

    1. Hallo Marc,
      die Steuer-Nummer bekommt man bei der Administrația Județeană a Finanțelor Publice Constanța (ANAF). Für Constanța ist die Anschrift Municipiul Constanța, Str. I.G. Duca nr. 18 und dort muss man mit Personalausweis oder Reisepass persönlich hin. Ansonsten haben wir keine Dokumente von uns benötigt.
      Viel Erfolg!
      Thomas

  5. Moin Thomas,

    Ich bin grad auf der Suche nach einer Wohnung in Rumänien und bin dabei zufällig auf deinen Blog aufmerksam geworden. Ich möchte die Wohnung allerdings als Investment zur Vermietung kaufen und zudem bin ich noch am Überlegen ein Büro zu kaufen.

    Hast du nich ein paar weitere Tipps für mich oder auch Empfehlungen von Steuerberatern, die sich im deutschen und rumänischen Recht auskennen?

    Vielen lieben Dank

    Nanja

    1. Hallo Nanja,
      leider kenne ich persönlich nur Steuerberater, die sich hier im rumänischen Recht auskennen. Wenn Du die das nicht selbst vor Ort organisieren willst, dann würde ich bei RA Suciu (https://www.suciu-asociatii.ro/) nachfragen, weil Du das dann besser über einen Anwalt machen solltest. Herr Suciu ist der Vorsitzende der Anwaltsvereinigung in Sibiu, hat für deutsche Verhältnisse sehr moderate Preise und entsprechende Kontakte. Er spricht Englisch, hat aber auch einen Anwaltskollegen in der Kanzlei, der Deutsch spricht. Ich habe über ihn eine Firmengründung hier abgewickelt und war sehr zufrieden.
      Da Du letztlich auch einen Notar brauchst, könntest Du evtl. beim Notar Răzvan Mărginean (https://notarmarginean.ro/) nach einer Empfehlung fragen. Er kennt Dir evtl. auch weiter helfen.
      Da ich mit Deinem Ansinnen keine persönlichen Erfahrungen habe, kann ich Dir da leider nicht viel weiter helfen.
      Beste Grüße – Thomas

  6. Ich danke Ihnen für den interessanten Artikel. So ein Kauf ist eine Entscheidung die man auf keinen Fall überstürzt treffen sollte. Da muss man sich wirklich eingehend damit beschäftigen.
    Mit besten Grüßen
    Jan

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